房屋租赁到期后未交付给房主产生的“空期”损失该由谁承担

　　2017年8月12日，原告陈某与被告王某签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告（甲方）将其位于某地的商铺1间（含1.2楼）出租给被告（乙方）使用，租赁期限为三年，即从2018年1月1日起至2020年12月31日止，期满后，如甲方继续出租，乙方可在同等条件下，享有优先承租权。正常每年租赁费为120000元整。由于甲方急需资金，特以优惠价租赁给乙方。每年租金为88000元，三年共计264000元。双方如需改变合同议定事宜，需事先三个月向对方说明。如单方面临时改变合同，按违约处理。合同签订后，原、被告依约履行了合同。合同到期后，被告于2021年2月28日终止营业、搬离该铺面，但未向原告交付房屋钥匙。2021年3月10日，原告向被告微信发出通知称：“双方的租赁合同已于2020年12月31日到期，你也表示不再续租，可是，因你要求租赁期满后转包第三人我不能同意的原因，特别是以我借你房屋产权证为由，不给我归还租赁铺面。我郑重通知你，请你把铺面立即恢复原状交给我，如果不交，我将按照没有签订合同的不定期租房收取租金。借你的房本抵押办理了甘肃银行的贷款，在租房期间已经给过优惠，2021年你不租房期间，每年给你2000元。房本我在2021年4月30日前会还你。”2021年7月28日，被告和案涉商铺新承租人进行交接并在租赁商铺交接清单上签字。

　　另查明，2017年，原告因资金周转需要贷款，被告将其所有的房屋产权证出借给原告，原告用该房产证作为抵押向银行办理了贷款。在原、被告之间的房屋租赁合同到期后，双方口头协商交付房屋之事，原告于2021年3月10日正式向被告发出通知，要求被告向其交付房屋，被告要求原告向其归还房产证并以该理由拒绝交付租赁房屋的钥匙。2022年被告收回其房产证。

　　现原告以被告一直未交付承租房屋为由，请求法院判令被告支付自2021年1月1日至7月28日的房屋占用费70000元。而被告则认为合同到期后其并未实际使用承租房屋，系原告拒绝收房造成房屋未实际交付，故不应承担房屋占用费。

　　争议焦点

　　被告是否应未实际交付租赁房屋而担责并支付相应的房屋占用费？

　　裁判结果

　　判决被告王某于本判决生效后十日内支付原告陈某房屋占用费35272元。一审判决后，原、被告双方均提起上诉，二审法院维持原判。

　　案件评析

　　本案中，原、被告签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法应予以保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的房屋租赁合同期限届满后，双方均已作出不再续租的意思表示，被告应向原告交付租赁的房屋，但被告直到2021年7月才进行财物移交，将钥匙交付给原告，产生房屋占用费。对此期间的占用费，即从2021年1月1日至2021年7月28日（209天），参照租赁合同约定的年租金88000元，为50389元。因合同于2020年12月31日期满，被告作为承租人，应负有交付房屋的合同义务，但一方面因原告持有其房产证，另一方面被告有转租的需求，被告一直未将钥匙交付于原告；而原告作为出租方，在被告明确表示不再承租的情况下，应积极组织收房，防止损失扩大，原告持有被告房产证亦怠于行使收房权利，与被告协商未果后，至2021年3月10日才向被告发出书面通知。故该损失应由原、被告二人分担，酌情由被告承担70%的责任，即35272元。由原告自行承担30%责任，即15117元。

　　【法官提醒】

　　当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方违约后，合同相对方应当采取适当措施防止损失的扩大，如未采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。在租赁合同中，承租人有按期交还租赁物的义务，出租人亦有积极催收的义务，如怠于行驶，亦应承担相应的责任。