当事人的合同解除权如何在房屋买卖合同纠纷中正确行使

　　案情简介

　　2017年12月31日，刘某与天水某房地产开发有限公司(以下简称某房地产公司)签订《商品房买卖合同（预售）》1份，合同约定，由刘某购买某房地产公司开发的位于天水市秦州区某小区4幢某单元某室房屋，建筑面积133.1平方米，房屋总价款为1611300元。合同签订后，刘某按照约定已付清全部房款。之后，刘某以140450元的价格从某房地产公司处购买了地下停车位。2019年6月1日，某房地产公司向刘某交付了房屋，此后，刘某交纳相关费用后开始进行装修。2020年10月，因规划设计变更，某房地产公司于刘某所在楼栋南侧修建了变更后的裙房即电梯楼。2020年11月19日，刘某就该规划变更及影响其采光、通风、隐私等问题通过网络留言板进行了反映。2020年12月18日，某自然资源局通过网络答复刘某，该规划变更系市规划局批准，变更后的建筑与刘某所在四号楼最近距离仍为26米左右，根据设计单位出具的日照分析报告，四号楼所有住宅均满足大寒日2小时日照要求。原市规划局批准的原设计方案和调整后设计方案均满足各项规范要求，未对已建住宅造成不良影响。但刘某仍认为某房地产公司未按约定告知规划变更，而该规划变更影响刘某房屋的采光、通风，遂诉至法院要求解除合同。

　　争议焦点

　　本案争议的焦点为案涉合同能否解除。

　　裁判结果

　　驳回刘某的诉讼请求。

　　案件评析

　　刘某与某房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思的表示,合法有效,应受法律保护,双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。双方签订合同后，某房地产公司根据设计规划变更，向有关部门申请批准后于2020年10月在涉案房屋南侧修建了建筑物。同年11月9日，刘某向某房地产公司递交问询书，要求其出示相关审批手续及规划图。对新修建的建筑物某房地产公司虽未书面通知刘某，但刘某已于2020年11月19日得知规划变更并就该规划变更及影响其采光、通风、隐私等问题通过网络留言板进行了反映。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款的相关规定，刘某应当在2021年11月18日前行使合同解除权,但刘某至今才向法院提起诉讼要求解除合同,已超过法律规定的一年期限,其解除权已经丧失。据此，对于刘某要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，法院不予支持。其提出的其他诉讼请求，均以解除合同为基础,在本案中亦难以支持。

　　【法条链接】

　　《中华人民共和国民法典》第五百六十四条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”