买房八年未过户被查封 提起执行异议之诉获支持

　　近日，张某遇到一件烦心事，自己8年前出资28万余元购买的门店，竟然被法院冻结了产权手续。原因是其购买门店后一直没有办理过户手续，因为原房主的经济纠纷，导致法院查封了该套房产准备用以执行。为此张某向法院提起执行异议之诉，后经金塔县人民法院审理,支持了张某的诉求。

　　2012年4月，付某将自己所有的一个门店出售给张某，同日，张某通过银行转账将28.6万元转至付某名下，付某随即向张某出具了收条一份，但双方未办理房屋转籍过户手续。此后，该门店由张某出租他人使用。2018年，付某因与宋某有经济纠纷，成为民事案件被执行人，法院依据当事人申请冻结了其名下涉案门店的转籍过户手续。2019年10月，张某和付某到政务大厅办理过户手续时，得知门店的转籍过户手续已经被法院冻结，遂将申请执行人宋某及原房主付某起诉法院，请求人民法院停止对涉案门店的强制执行，并确认该门店产权为原告张某所有，第三人付某协助其办理转籍过户手续。

　　法院审理后认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该案原告张某与第三人付某签订的出售房屋协议书、完成涉案房屋交付并出租他人的行为均发生在人民法院冻结涉案房屋之前，原告张某已经付清全部房款，接收房屋并租赁他人使用多年，涉案房屋虽然未办理过户登记手续，但无相关证据证明原告张某及第三人付某之间的房屋买卖存在过错，原告张某对涉案房屋享受所有权及使用权。张某享有的所有权及使用权能够阻却人民法院对涉案房屋的执行，故依法支持了原告张某的诉求。

　　【法官提醒】房屋买卖中，不少买房者心存侥幸，为了省下过户应当缴纳的税费，迟迟不去办理过户手续，有可能使房屋面临被二次出售、抵押、查封以及出卖人毁约等多重交易风险，因此买房者在完成支付购买款项，接收房屋后，应当及时办理房屋过户手续，切勿因小失大而导致官司缠身。