庆阳法院推动物业服务纠纷源头治理见实效

　　物业服务事关千家万户安居乐业，既是群众身边的“关键小事”，也是基层治理的“民生大事”。今年以来，庆阳市中级人民法院传承弘扬马锡五审判方式、坚持和发展新时代“枫桥经验”，把物业服务纠纷源头治理作为服务基层社会治理、保障民生福祉的重要抓手，聚焦物业服务领域突出问题，统筹案件态势研判、诉前源头化解、府院联动治理、行业规范整顿等重点任务，扎实开展专项整治。截至10月，全市法院物业服务合同纠纷收案数环比下降8.92%，上诉率、改判率保持低位，一批群体性、批量性纠纷在诉前得到实质性化解。

　　关口前移，把矛盾化解在“对簿公堂”前

　　物业纠纷往往“同一小区、同一物业、同一争议类型”，业主之间容易相互观望，简单逐案审理既耗费司法资源，也难解积怨。庆阳法院坚持把非诉讼纠纷解决机制挺在前面，依托综治中心联合专业调解组织，常态化开展诉前前置调解。

　　宁县人民法院在立案阶段对庆阳某物业有限公司起诉小区业主的系列案件统一筛查归集，流转至县综治中心，选取争议焦点最具代表性、事实较为典型的案件作为示范案件优先处置。驻综治中心法官与调解员围绕物业服务是否达标、物业费核算、服务瑕疵能否酌情扣减等核心争议，厘清事实、统一尺度，形成可参照的处置样板。调解中灵活运用人民法院调解平台，线上与线下相结合，对调解成功案件跟进督促自动履行；经示范引导仍无法达成调解的，转入速裁快审，参照统一尺度简案快审，防止裁判尺度失衡。

　　西峰区人民法院则推动诉讼服务中心整体入驻综治中心。2026年7月入驻以来，特邀调解员已成功调解物业服务合同纠纷27件，相关小区物业服务投诉明显下降，业主缴费意愿逐步回升。

　　示范引领，做到“审理一件、化解一批”

　　针对事实清楚、争议焦点集中的批量物业纠纷，庆阳法院推行“示范性诉讼+批量化调解”工作模式，选取典型案件先行调解或审理，形成示范性调解协议或示范性判决，为系列案件处置提供参照。

　　镇原县人民法院探索形成“判例前置学、调解员先调一批，示范审理立样板、法官对症再调一批”的工作路径。系列物业纠纷进入法院后，立案庭梳理近年审结的典型判例，围绕物业费标准、服务瑕疵抗辩、公摊水电费收取、新旧物业衔接、诉讼时效等常见争议点，整理形成判例学习材料，在委派调解前发送给调解员参考。调解不成的案件，法院选取代表性案件示范化审理，集中回应合同效力、计收标准、服务瑕疵能否成为拒交理由等共性问题，形成相对明确的裁判规则。示范审理后，法官再根据个案情况“对症下药”组织调解：对因一般服务瑕疵拒交的，督促物业限期整改、适当减免；对因沟通不畅、情绪对立的，联合社区、物业协会背对背调解；对确有困难、愿意履行的，协调分期支付。截至目前，该院共受理物业服务合同纠纷68件，仅判决4件，其余均以调解或撤诉方式结案。

　　司法建议，从“个案办理”走向“行业治理”

　　物业纠纷的根源往往不在法庭之内，而在小区治理之中。庆阳中院结合案件审理情况，全面梳理物业服务行业共性问题，向庆阳市住房和城乡建设局送达专项司法建议，列明前期物业选聘不合规、准入管理不严谨，物业服务合同不规范、权责约定不清晰，物业服务履职偏弱、基础保障不到位，设施运维管护缺位、安全隐患排查治理不足等问题，并提出针对性整改建议。同时，持续跟进住建部门整改落实反馈，紧盯问题整改闭环，督促行业主管部门常态化开展物业企业监督管理，推动实现“办理一案、治理一片”。

　　案结事了，司法服务“不中断”

　　在西峰区人民法院办理的一起物业服务合同纠纷中，业主因小区建筑物维修不及时、环境卫生脏乱差、消防设施缺失、物业费收支账目未公示等问题，自2024年6月至2026年6月拖欠物业费及垃圾清运费3156元。案件受理后，法院没有简单裁判，而是经当事人同意后推送至综治中心物业纠纷调解室，由特邀调解员组织调解。法院同步向双方释法明理：一方面向业主讲清依法缴费与理性维权的边界，另一方面向物业公司指出服务瑕疵，督促其规范账务公示、限期整改服务短板。针对业主集中反映的入驻程序、账目公示、消防设施等问题，法院依托综治中心“中心吹哨、部门报到”机制，协调住建部门、乡镇（街道）、社区等力量联合调处。经多轮协商，物业公司自愿放弃部分诉讼请求并同意减免物业费，业主按欠付物业费的85%即2700元一次性履行。

　　庆阳法院坚持结案不停服务理念，案件审结后持续对接社区、物业公司，帮助涉案小区协调解决现实难题，协助争取专项维修资金，推动由“案结了事”向“案结事了”转变。

　　物业服务纠纷治理，既是司法为民的“小切口”，也是基层治理的“大文章”。庆阳法院将持续强化条线指导，统一裁判尺度；深化诉源治理，完善“诉前调解+示范裁判+批量化解”机制；健全府院联动，跟踪司法建议落地落实；推动物业行业健全准入管理、日常监管、信用惩戒等制度，以司法力量助推物业服务行业规范化、法治化发展。从“示范一案”到“化解一片”，再到“治理一域”，庆阳法院正以源头治理的实效，让千家万户的“安居”更有保障，让基层社会治理的“底座”更加坚实。