“买卖不破租赁”也有例外情形？租房应该注意什么？

　　近日，秦州区人民法院审理了一起因房屋租赁产生的纠纷案件。张某与李某系朋友关系，张某将案涉房屋出租给李某，双方签订《租赁合同》，约定租期自2019年1月1日至2024年1月1日止，后李某将案涉房屋装修后用于经营餐饮店。2018年9月，张某因向银行借款，将案涉房屋抵押给银行。2022年2月因张某逾期未偿还借款本息，银行向法院提起诉讼，法院判决银行对案涉房屋享有优先受偿权。2022年6月，法院依法拍卖案涉房屋，某公司购得该房屋，并将该房屋过户至公司名下，该公司因此取得案涉房屋的所有权。案涉房屋所有权人变更后该公司通知了李某，要求与李某重新签订新的租赁合同，但李某一直未和该公司签订新的租赁合同也未缴纳房租。后该公司诉至法院，认为李某无权占用案涉房屋，要求李某支付房屋占用费。李某则认为“买卖不破租赁”，该公司无权向他主张占用费。

　　那么在此情形下，是否适用“买卖不破租赁”的原则？

　　法院审理后认为，在租赁期间房屋所有权发生变动的情况下，并非一律适用“买卖不破租赁”的原则。本案中，在张某与李某签订《租赁合同》前，张某就已经将案涉房屋抵押给银行，故银行设立抵押权是在履行租赁合同前，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定，在案涉房屋因抵押权人实现抵押权于2022年6月发生所有权变动时，李某就应与某公司重新签订租赁合同，向新的所有权人缴纳房租，否则无权占用案涉房屋，故法院判决李某向该公司支付自李某知晓所有权变更之日至腾退房屋之日的占用费。

　　“买卖不破租赁”原则是被大家普遍熟知的法律知识，指的是民法典第七百二十五条：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。但是“买卖不破租赁”也存在例外情形，一种是房屋在出租前已经设立抵押权，抵押权人实现抵押权导致房屋发生所有权变动；一种是房屋在出租前已被法院依法查封，一旦案件进行执行程序，法院即可拍卖房屋。此时，承租人均无权要求房屋受让人继续履行原租赁合同。

　　所以为了保护自身利益，避免因租房产生纠纷，在租赁房屋时承租人需要注意核实以下几点：承租房屋权属情况；“二房东”是否具有转租权；承租房屋是否存在抵押、查封情形。