租客擅将车位转租，房屋租赁合同能否解除？

　　租客擅自将车位出租给他人，房主可以要求解除整个房屋租赁合同吗？房主闻某将房屋和车位作整体出租，不料租客杨某未经房主同意，擅自将车位转租。房主闻某以租赁合同中明确约定不得将房屋转租他人，车位也应适用该条款为由，起诉要求与租客杨某解除租赁合同，并要求其支付违约金。一审法院判决驳回闻某的全部诉讼请求。一审判决后，闻某不服，向北京一中院提出上诉。北京一中院最终判决驳回上诉，维持原判。

　　基本案情

　　房屋租赁过程中 租客擅自转租车位

　　闻某系某小区403号房屋的所有权人和车位登记所有权人。2019年5月25日，闻某与杨某签订《北京市房屋租赁合同》，约定由杨某承租该房屋及附属车位，租赁期限五年，房屋租金每月5800元，按年支付租金。出于对房屋的爱惜，闻某在合同中特地加上了“不得擅自转租”的约定——“除甲乙双方另有约定以外，乙方（杨某）需事先征得甲方（闻某）书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方（闻某）承担责任。”就在房屋租给杨某一个月后，一次闻某返回家中，偶然发现自己的车位由杨某转租给了小区其他业主，转租车位租金每月约480元。

　　车位能算房屋一部分吗？双方各执一词

　　闻某对于杨某擅自转租车位的行为感到很气愤，她认为杨某的这种不诚信行为影响了双方信任的基础，房屋安全性受到威胁，故向一审法院起诉，以杨某未经其同意而将车位转租给他人为由，要求与杨某解除房屋租赁合同，并要求杨某按照两个月房租标准支付违约金。而杨某则认为，双方之间签订租赁合同中关于不得转租的约定针对的是房屋，而不是车位。双方关于车位转租事宜并未有明确的禁止性约定，因此他转租车位的行为并不存在违约之处。

　　判决结果

　　一审判决结果

　　一审法院经审理认为，本案争议焦点为闻某能否依据租赁合同约定行使合同解除权，核心问题是车位是否系房屋的组成部分。首先，车位与房屋分别进行了不动产权登记，车位和房屋在物权上相互独立。其次，车位和房屋在物理空间上相互隔绝，从字面意思和生活常识角度都难以将车位理解为房屋的组成部分。再次，闻某虽然主张其与杨某专门签订了一份补充协议约定车位使用事宜，但未能提供相应证据。综合上述分析，并结合闻某起诉前曾表示继续履行合同的行为，该院认为闻某主张杨某违约，要求解除房屋租赁合同并支付违约金、腾退房屋的诉讼请求，没有事实及法律依据，不予支持。一审法院判决驳回闻某的全部诉讼请求。

　　二审最终判决

　　闻某不服一审判决，向北京一中院提出上诉，主张车位属于房屋的一部分，同属于租赁合同的标的物，车位转租导致其对房屋安全性感到不安，由此双方应当解除租赁合同，并由杨某支付违约金。

　　北京一中院经审理后认为，闻某以车位被杨某擅自转租为由解除合同不成立，理由在于，一方面根据通常意义下的理解，房屋租赁合同关系中，房屋在租金中所占的比重远远大于车位所占的比重，车位并非房屋租赁合同中的核心标的物；另一方面，在房屋和车位作为统一标的物作整体出租的情况下，双方未对车位使用及转租做具体约定，那么车位由谁使用均不会对闻某的利益造成实质性损害。故闻某以车位存在转租情形而要求解除租赁合同，依据不足。对闻某的上诉理由，不予采信。最终，北京一中院判决驳回上诉，维持原判。

　　法官提示

　　房屋与车位是两个法律概念，二者在物权上是可以相互独立存在的。在商品市场领域，车位与房屋可分别进行不动产产权登记，也可分别租赁，签订租赁合同。实践中，会出现房主为便于房屋出租、提高租金等原因，而将车位与房屋配套统一出租的情形。本案即是如此。 

　　在房屋和车位作为统一标的物作整体出租的情况下，合同租金中必然包括租赁及使用车位的费用，房屋作为核心标的物，在整个租金中所占的比重远远大于车位所占的比重。在双方未就车位租赁和使用进行具体约定的情况下，无论是租客自己使用车位，还是租客将车位转租供他人使用，均不会对房主利益造成实质性损害，也不会对房屋或车位的使用造成侵害，所以，房主仅以租客存在擅自转租车位的行为，而要求将整个房屋租赁合同解除，不能得到法律支持。究其原因，是因为合同解除权要受到根本违约制度的限定。

　　在此提醒房主，在同时出租房屋与车位的时候，应就车位租赁与使用问题与租客单独签订合同，或在房屋租赁合同中对车位使用及转租作出明确约定，这样才能最大限度保护自己的权利。也提醒租客，诚实信用是从事民事行为的基本准则，不应擅自对所承租的车位或房屋进行转租，当转租行为损害房主利益时，租客同样要承担违约责任或赔偿责任。