婚前买的房子，婚后共同还贷及增值如何计算？

　　案号：（2020）辽01民终2442    

　　案由：离婚后财产纠纷   

　　裁判日期：2020-07-02

　　上诉人(原审被告)：曹某，男     

　　被上诉人(原审原告)：李某，女

　　李某向一审法院起诉称：1.判令被告支付原、被告婚姻存续期间被告名涉案房屋共同还贷款中20万元份额及相应的房屋增值份额20万元；2.分割婚姻存续期间被告退出现役军人转业地方获得的款项37万元，现要求给付11万元；3.被告承担诉讼费。      

　　一审法院认定事实：原、被告于2016年7月12日经法院判决离婚，并就双方婚姻存续期间取得的房屋及两辆轿车依法予以分割。

　　除上述判决确认的财产外，2005年12月，被告贷款购买位涉案房屋一处，总房款307283元，被告支付首付款107283元，贷款20万元，贷款期限15年，首年贷款年利率为4.59%，原告以保证人身份在银行个人住房借款合同上签字，房屋登记在被告名下。双方离婚后，2018年5月18日被告将案涉房屋出售。

　　庭审中双方认可婚姻存续期间共同偿还房屋贷款18万元，且同意按被告购买房屋总价基础上增加5000元为契税等杂费，以及离婚时房屋价值60万元对该房屋增值部分予以分割。

　　另查明被告于1996年12月入伍，2016年7月退役转业，被告一次性获得转业费181953元、住房资金补贴176204.17元、医疗保险个人账户转移11920.38元。

　　一审法院认为，原、被告在离婚诉讼中尚有财产未予分割，原告再次起诉要求分割共同财产应予处理。

　　本案诉争房屋登记在被告名下，虽由被告婚前购买，但原告作为保证人在银行借款合同上签字，且在买房后不久双方便登记结婚，原告参与共同还款，故被告应给付原告房屋补偿。庭审中双方均认可婚姻存续期间共同还贷18万元，被告应给付原告补偿款9万元。

　　关于房屋增值部分，双方均认可按房屋购置价格307283元加契税等各项杂费5000元，以及离婚时房屋价值60万元计算增值补偿。因双方均未提供还贷明细，本院根据银行借款合同及借据上载明的首年年利率4.59%估算婚姻存续期间双方偿还借款利息为93330元。

　　故案涉房屋升值率=房屋现价60万元 ÷(购房成本307283元+杂费成本5000元+共同偿还利息93330元)=148%，原告应得的增值补偿为共同还贷18万元x升值率148% ÷2=133200元。

　　根据《最高人民法院关于使用若干问题的解释(二)》第十条的规定：“人民法院审理离婚案件，涉及分割发放到军人名下的复员费、自主择业费等一次性费用的，以夫妻婚姻关系存续年限乘以年平均值，所得数额为夫妻共同财产。前款所称年平均值，是指发放到军人名下的上述费用总额按具体年限均分得出的数额。其具体年限为人均寿命七十岁与军人入伍时实际年龄的差额。”

　　本案中，被告19岁入伍，70岁与19岁年龄差额为51，被告转业费年平均值为一次性获得的转业费181953元 51=3567.71元，原、被告婚姻存续10年零2个月，夫妻共同财产为36271.72元，原告可分得被告转业费18135.86元。同理，发放到被告的住房资金补贴亦应按该条规定计算，176204.17元 51=3454.99元，夫妻存续期间共同财产为35125.74元，原告可分得被告住房资金补贴17562.87元。被告转业后发放给其的医疗保险个人账户转移11920.38元应属被告个人财产，对原告要求按共同财产分割的请求不予支持。原告要求分割双方在新民市购置的一套房产，证据不足，不予支持。

　　综上所述，一审法院判决：一、被告曹某于本判决生效后十日内给付原告李某就婚姻存续期间共同偿还涉案房屋贷款的补偿款9万元；二、被告曹某于本判决生效后十日内给付原告李某判项一所述房屋增值补偿款133200元；三、被告曹某于本判决生效后十日内给付原告李某转业费补偿款18135.86元；四、被告曹某于本判决生效后十日内给付原告李某住房资金补贴17562.87元；五、驳回原、被告其他诉讼请求。

　　曹某不服一审判决提起上诉：请求撤销原判，改判或者发回重审。

　　理由是对于涉案房屋共同还贷和增值部分的分割计算错误；转业费、住房资金补贴不应分割，因为李某已经默认了不分割的事实，其请求已经超过诉讼时效；对于案件受理费分担不服。

　　李某二审答辩称：要求维持原判。

　　二审法院认为，对于上诉人曹某提出一审判决对于房屋增值部分和共同还贷分割计算错误的问题，一审法院对于房屋的增值率计算正确即：案涉房屋升值率=房屋现价60万元÷ (购房成本307283元+杂费成本5000元+共同偿还利息93330元)=148%。但对于房屋增值部分和共同还贷部分的计算错误，给付李某的共同还贷及增值部分的补偿计算方式应为房屋增值率148%× (共同还贷180000元+共同偿还利息93330元) ÷2=202264.20元。本部分应予更正。

　　对于上诉人曹某提出转业费、住房资金补贴不应分割的问题，缺乏依据，不予支持，对于其主张李某超过诉讼时效应认定默认放弃的问题，因对于共同财产的分割，李某有权随时主张，且现没有证据证明李某放弃自己的财产权利，故对于曹某的该项上诉主张，不予支持。

　　对于上诉人曹某提出诉讼费分担错误的主张，缺乏依据，不予支持。 

　　综上所述，二审判决如下：

　　一、维持沈阳市大东区人民法院(2019)辽0104民初11588号民事判决第三项、第四项；二、撤销沈阳市大东区人民法院(2019)辽0104民初11588号民事判决第一项、第二项、第五项；三、曹某于本判决生效后十日内给付李某就婚姻存续期间共同偿还的涉案房屋贷款及增值部分补偿款202264.20元；四、驳回双方当事人其他诉讼请求。  

　　最高院司法观点

　　不动产婚内共同还贷及增值的计算

　　单位作者：最高人民法院民事审判第一庭

　　来源：民事审判指导与参考.2016年.第1辑：总第65辑  

　　对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分，有法官提出了分步计算的方法，第一步是计算不动产升值率，不动产升值率=不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格+共同已还利息+其他费用。在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以购买时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用；第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。

　　计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人财产。

　　同时还应考虑两种情形下的修正问题，一是离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现时承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果；二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。

　　我们认为，上述分步计算法简明易懂好操作，对审判实践中审理相关的案件提供了可资借鉴的方法。

　　另外需要指出的是，在离婚分割争议房产时，法官不仅要明了“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”，同时要根据婚姻法第三十九条的规定，根据财产的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则作出公平裁判。也就是说，计算出的补偿数额不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，目的只有一个，即相对公平合理地解决纠纷，平衡保护离婚双方当事人的利益。

　　审判实践中，有时也会遇到房价下跌的情况，比如购买房产时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷若干年后，离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况，我们认为，产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。原因有二，一是一方婚前已经签订房产买卖合同，购买什么小区、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险；二是离婚时房产判归产权登记一方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。