房屋存在质量问题未得到修复 业主有权拒交物业费吗？

　　专业化的物业服务能有效提升业主的生活品质，小到垃圾清运、绿化养护，大到房屋维修、配套设施兴建，物业与我们每一个人的生活息息相关。日常生活中，我们或多或少都曾与小区物业打过交道，但你对物业了解多少呢？当业主单方认为物业服务不达标时可不可以拒交物业费呢？今天，西固法院通过近日审结的一起案件带您了解答案。

　　刘某是西固某小区的业主，某物业公司负责该小区的前期物业服务。刘某入住小区一年后即发现所购房屋出现墙体开裂，屋顶渗水，遂向物业公司反映了房屋质量存在的问题。后物业公司组织人员对刘某的房屋进行了维修，但未能有效解决上述问题，于是物业公司又向开发商反映情况，可开发商一直未做处理。物业费支付期限届至，刘某以房屋存在质量问题、物业公司未完成修复为由拒不交纳物业费。物业公司屡次催收未果，遂将刘某起诉至西固法院。

　　案件审理过程中，原告物业公司主张其已按物业服务合同约定提供了物业服务，而房屋质量问题的维修责任不在物业公司，故刘某拒交物业费没有依据；但被告刘某辩称，其购买的房屋存在质量问题，物业公司在修好房屋之前，其享有先履行抗辩权，不支付物业费合法有据。此外，办案法官经审理查明，刘某所居住小区的开发商曾将小区物业移交物业公司管理时，与物业公司签订了一份委托维修合同，委托物业公司对小区房屋质量瑕疵进行维修。

　　我们都知道，居民住宅小区的建设主体是开发商，当房屋出现质量问题时应由开发商负维修责任；物业公司是开发商或小区业主委员会选定的为业主提供物业服务的主体，负责在物业合同约定的范围内提供服务。本案中，物业公司已按物业服务合同约定提供了物业服务，刘某应按照物业合同约定支付物业费。此外，虽然涉案小区的开发商与物业公司签订过委托维修合同，但物业公司并不因受托维修行为而成为房屋质量责任的主体。当被告刘某认为房屋存在质量问题且未得到有效修复时，可依据商品房买卖合同约定向开发商主张维修，不能成为拒交物业费的理由。据此，西固法院判决支持了物业公司的诉讼请求，判令被告刘某支付拖欠的物业费。宣判后，双方当事人均未提起上诉，现判决已发生法律效力。

　　生活中，开发商将小区物业移交物业公司管理时，一般会与物业公司签订委托维修合同，委托物业公司对房屋质量瑕疵进行维修。当业主房屋出现质量问题时，物业公司基于委托维修合同的约定，会组织人员进行维修；加之小区前期物业服务公司通常由开发商选定且一般由开发公司投资设立，在此情况下业主会产生一种错觉，误以为房屋质量问题的维修责任主体是物业公司，若其不履行维修义务，业主可以不交物业费。表象上，房屋出现质量问题时物业公司负责维修，但事实上其维修行为系基于开发商的委托，并不是对业主的法定或约定义务。房屋存在质量问题未得到修复，业主应依据房屋买卖合同向开发商主张，而不能向物业公司主张，更不能以此为由拒交物业费，否则不仅不会得到支持，还会构成违约。