以案释法|楼盘烂尾购房者要继续还按揭吗？

　　基本案情

　　2014年，许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后，银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾。2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后，许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。

　　一审法院经审理认为，《个人购房贷款及担保合同》第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”，故判决许先生与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除，许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元。

　　许先生不服一审判决，提起上诉。

　　二审法院经审理认为，案件争议焦点为许先生应否在《个人购房借款及担保合同》解除后承担剩余贷款的还款责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条第2款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。开发商因进入破产清算程序无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除《个人购房借款及担保合同》，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

　　至于《个人购房贷款及担保合同》第38条约定，二审法院认为该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与上述最高法院司法解释相抵触的内容，加重了许先生的责任，该条款对许先生不具有拘束力。

　　最终，法院二审判决银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立，不予支持。

　　案例君有话说

　　一、准确识别格式条款是正确适用格式条款相关法律规定的前提。格式条款应同时具备三个特征：一是事先拟好；二是反复使用；三是未经协商。格式条款的主要特点在于未与对方协商，对反复使用应否作为格式条款的特征，理论界和实务界曾有不同认识。《民法典》起草过程中，曾经将重复使用这一特征删除，但最终还是予以恢复，说明立法机关认为重复使用系格式条款的实质特征，值得注意。

　　二、格式条款提供人的义务包括三项：一是遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，二是采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，三是按照对方的要求，对该条款予以说明。第一项义务比较抽象，后两项义务明确具体，审判实践中，格式条款提供人是否履行了后两项义务也是合同纠纷案件中常见的焦点问题。格式条款提供人“未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款”的法律效果是“对方可以主张该条款不成为合同的内容”，学理上称为“未订入合同”。应当注意，“未订入合同”并非格式条款提供人未履行提示和明确说明义务的当然后果。合同相对方主张格式条款未订入合同，还需要以合同相对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款为条件。换言之，即使格式条款提供人未履行提示或者说明义务，但合同相对方注意到合同中有此类条款并且理解条款含义的，无权主张该条款未订入合同。

　　三、《民法典》第497条第2项在原《合同法》第40条规定的基础上，对“免除或减轻格式条款提供方责任、加重对方责任、限制对方主要权利”增加了“不合理”的限制。因此，格式条款提供方对于与对方有重大利害关系的条款首先有提示和说明的义务，如果其未履行该义务，对方也没有注意或者理解相应条款的，则对方有权主张相应条款不成为合同的内容。如果其履行了提示和说明义务，还要区别该条款免除或者减轻提供方的责任、加重对方责任、限制对方主要权利是否合理，才能确定条款的效力。如果条款是合理的，也不具有其他无效情形，则条款有效。如果是不合理的，则条款无效。

　　法条链接

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)

　　第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

　　第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

　　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

　　《中华人民共和国民法典》

　　第四百九十六条 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

　　采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

　　第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：

　　（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

　　（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

　　（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。