法官看《三十而已》：租房后遇上房东卖房应如何处理

　　电视剧《三十而已》正在热播，其中有不少剧情涉及到法律。其中有一集剧情：女主角王漫妮结束了短暂的豪华游轮旅行后回归现实生活，刚入家门房东就带着中介公司工作人员过来看房。房东因女儿结婚需要买房，所以要出售已租给王漫妮居住的房屋。这毫无征兆的现实又一次刺激了王漫妮，她向房东无助地说“我刚交过房租啊”。房东并未理会她的无助坚持要卖房，但同意退还剩余房租。对王漫妮来说，搬家似乎已不可避免，她又开始重新找房。

　　问题一：房东卖房，承租人只能搬家吗？

　　从法律上分析，这节剧情涉及房主出售正在处于租赁状态的房屋，承租人的权益保障问题。《中华人民共和国合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这即是买卖不破租赁原则，该原则有三个构成要件：第一，租赁合同合法有效；第二，所有权转让行为合法有效；第三，租赁合同先于所有权转让行为。

　　具体来分析，在房屋所有权转让后，出租人（原房屋所有权人）与买受人（现房屋所有权人）存在房屋买卖合同关系，适用买卖不破租赁原则后，买受人概括继受了出租人与承租人之间的房屋租赁合同中出租人的权利和义务。

　　出租人、承租人、买受人三方当事人之间存在三个法律关系：

　　一、买受人与承租人之间

　　买受人取得原出租人在租赁合同中的法律地位，买受人无需与承租人重新签订房屋租赁合同。根据房屋买卖合同，买受人即与承租人产生新的房屋租赁合同关系。买受人当然地享有出租人的权利，如租赁请求权、合同解除权、押金请求权、返还房屋请求权；同时也承担相应义务，如维修房屋、保证房屋正常使用等。

　　二、买受人与出租人之间

　　在房屋已出租的情况下，出租人出售的房屋权能并不完整，买受人对房屋的使用权和收益权受到租赁合同的限制不能立即行使。所以出租人在与买受人签订该房屋买卖合同时，应履行如实告知义务，即告知交易的房屋是否有租赁合同的负担以及承租人是否放弃优先购买权等。法律规定了买卖不破租赁原则，承租人可以向买受人主张租赁权，以此对抗所有权。

　　如果出租人在签订房屋买卖合同时未如实告知租赁合同的情况，善意的买受人可以要求出租人承担瑕疵担保责任，还可以要求出租人承担违约责任或行使单方解除权解除合同。

　　三、出租人与承租人之间

　　适用买卖不破租赁原则后，出租人与承租人之间的租赁法律关系因房屋所有权转让而终止，出租人不能再向承租人请求支付租金，承租人在租赁关系终止时也无须向出租人返还房屋，而应向买受人返还房屋。

　　结合《三十而已》的剧情，房东应将房屋出租情况如实告知买受人，买受人概括继受房东与王漫妮之间租赁合同中的权利义务，与王漫妮建立新的租赁合同关系，王漫妮可以根据租赁合同约定继续使用承租的房屋。

　　问题二：房屋出售前承租人预付的租金要退吗？

　　在剧中，王漫妮接受了房东提出的方案，即她搬离房屋，房东退还剩余租金。如果王漫妮没有搬家，而根据买卖不破租赁原则与买受人建立租赁关系，那么王漫妮向房东预付的租金应如何处理？

　　由于房屋所有权转让后，出租人在原租赁合同中的权利义务均由买受人承受，出租人与承租人之间的租赁合同关系终止，买受人与承租人之间产生新的租赁合同关系。出租人占有预付的租金已失去了法律上和合同上的依据，属于不当得利，应当转交给买受人。

　　承租人已经预付了租金，承租人无权向出租人要求返还租金，但承租人没有再次交纳租金的义务，买受人向出租人请求给付租金时，承租人享有抗辩权。

　　如果出租人拒绝转交承租人预付的租金，买受人可以根据房屋买卖合同和房屋租赁合同向出租人要求返还预付的租金。因为买受人取得房屋的所有权，而收益权是所有权的权能之一，买受人可以基于其房屋所有权而享受收益权。租金是法律性质上房屋产生的孳息，买受人可以行使所有权的物上请求权要求出租人返还其收取的预付租金。另外，根据房屋租赁合同，收取租金是租赁合同中出租人的权利。买受人既已取代原出租人成为新出租人，而预付的租金是未来期限内房屋出租的收益，应为新出租人所有，所以原出租人应将预付租金转交给买受人。

　　也就是说，如果王漫妮没有与房东解除房屋租赁合同，而是继续承租房屋，那么她所交纳的预付租金应由房东转交给房屋的买受人，王漫妮无权要求退还预付的租金，房屋买受人也不能再次向王漫妮主张租金。